Главная страница /  Новости /  Новости отрасли /  Новости отрасли за 2012 г. /  Зачем городить огород в черте ...

Зачем городить огород в черте Нижнего?

20 августа 2012 г.

Недавно в подмосковных Мытищах снесли новенький многоквартирный красивый и прочный дом. Жильцов - и стариков, и беременных женщин - выселили. Застройщика объявили в международный розыск как мошенника. Что он придумал? На шести «своих» дачных сотках построил трехэтажный многоквартирный жилой, и продал квартиры в нем по рыночной цене. То, что дом не подключен к ТЭЦ (т.е. квартиры могут отапливаться только дорогим электричеством), его не волновало. То, что покупатели будут жить в доме на птичьих правах, не имея право ни продать свое жилье, ни зарегистрироваться в нем, тоже оставалось за скобками.

Но типичный дачный домик выглядит иначе. У знакомых есть участок в садовом товариществе рядом с Лунским озером. Узкая дорога за старыми железными воротами не дает разъехаться двум автомобилям, поэтому машины оставляют у въезда. Большинство берет воду для полива в заболоченном прудике. Предприимчивые хозяева пробурили скважины и поставили насос. Особо предприимчивые (их мало) поставили водонагреватели и обеспечили жен горячей водой. Здесь живут летом, отсюда можно ездить на работу на общественном транспорте (все же Сормовский район, недалеко автобусная остановка), но садоводов с каждым годом становится меньше. Старые садоводы умирают, их детям не до грядок…

По данным областного союза садоводов, в Нижнем Новгороде находится около 130 садовых товариществ (это 25000 участков или более 2 тысяч га). Из них больше половины - 78 (12100 участков) - располагаются в верхней части города, в Нижегородском, Советском и Приокском районах. В то же время число сделок по купле-продаже садовых участков в черте города минимально.

Если просмотреть объявления, то картина рисуется следующая. Обнаруживаются 1-2 объявления о покупке типа: «Куплю земельный участок в садоводческом товариществе с домиком или без, до 150 тыс. рублей в верхней части города». Предложение же явно превышает спрос: кто-то надеется продать свои 5 соток за 250 тысяч рублей, расхваливая домик с сараем, яблони, ягодные кусты, подведенное электричество и колодец. А кто-то готов отдать 6 соток и за 25 тысяч рублей.

В чем причины сложившегося положения?

Истоки нужно искать в прошлом. Пять лет назад губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев заявил, что региональное правительство планирует до 2012 года освоить 56 участков земли (в том числе - садоводческих товариществ) для строительства 20 миллионов кв.м. жилья. Эти планы кризис отложил, но не отменил. Тем более что и генплан предполагает значительное сокращение территорий садоводческих товариществ.

Однако реальная ликвидация садовых участков станет возможной лишь после появления инвесторов, которые выкупят участки под застройку.

Что станет с владельцами городских садов и огородов? Существуют два основных варианта действий с садоводческими товариществами, расположенными в верхней части города. Первый: садоводческим товариществам, которые подпадают под зоны будущего жилищного строительства, будет оказано содействие по переносу их деятельности из центра города на окраины. Второй: ряд земельных участков, занятых садоводческими товариществами и на которые оформлено право собственности, будет выкупаться по соответствующей стоимости для последующей реализации инвестиционных проектов.

Что думают о перспективах садовых участков в черте города профессионалы от недвижимости?

Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы:

- Какое-то время назад в правительстве области говорили о том, что садовые участки в черте города пора ликвидировать, поскольку и земли используются неэффективно, и экология в Нижнем не пригодна для выращивания садовых культур. Высказывались мысли о том, что освободившиеся участки нужно отдать под индивидуальную жилую застройку.

Сейчас разговоры на эту тему затихли. Думаю, в том числе потому, что руководство города и области понимает, как трудно работать с большим количеством собственников. Если расселение ветхого дома под строительство нового порой занимает годы, то с садами ожидается схожая ситуация.

Пока сады оставили в покое, но больших перспектив у них я не вижу. Люди, которые хотят купить земельный участок, стремятся к чистому воздуху, удобствам, безопасности, которых в старых садах нет: охрана отсутствует, центральной канализации и горячего водоснабжения нет, газа тоже. К тому же сегодня людям мало 6 соток, нужно, как минимум, 10. Строить основательный дом на участке не имеет смысла: так как в городской черте требуется согласование капитальных сооружений в соответствии с разработанным генеральным планом всего земельного участка.

Михаил Куликов, директор по продажам салона загородной недвижимости «КупиДом»:

- Я считаю, что розничная продажа садовых участков в черте Нижнего Новгорода не имеет перспективы. Сделок в этом сегменте недвижимости практически нет. Причин тому несколько:

А. Низкий спрос.

Б. Скорее всего, в будущем территории большинства садоводческих товариществ будут преобразованы в кварталы многоэтажной застройки или в коттеджные поселки с выкупом земли у нынешних собственников. Цена будет зависеть от местоположения.

В. Неудовлетворительное состояние экологии

Г. Отсутствие нормальных систем коммуникаций и качественного управления.

В результате в среднем участок площадью 6 соток можно купить по цене до 200 тысяч рублей. А покупаются участки в садоводческих товариществах, как правило, рядом с дорогами, чтобы впоследствии возвести там строения, как правило, не соответствующие по правовому статусу разрешенному использованию земельного участка.

Ирина Клименко, директор ООО «Альфа»:

- Спрос на садовые участки в черте города низок, однако сейчас прослеживается интерес к автозаводским и сормовским садоводческим товариществам. Я думаю, причина одна: шаговая доступность участка и возможность добираться из сада на работу. То есть новые покупатели рассматривают участки в садоводческих товариществах как территорию под строительство дома для постоянного проживания.

Чем обусловлено отсутствие серьезного спроса?

Основные причины - несоответствие цены и качества, недостаток удобных мест по городу. Люди понимают, что покупают участок на много лет, и что рано или поздно мегаполис поглотит садовые участки. Кроме того, в городе не тот экологический климат, который требуется для отдыха.

Наверное, многие хотят купить домик именно в деревне, потому что это можно сделать с привлечением материнского капитала. Причем сейчас сделать это стало проще. Мы, например, на сегодняшний день являемся представителями кредитной организации и даем возможность реализовать материнский капитал на покупку загородного дома с минимальным пакетом документов. Главное, чтобы дом был пригоден для жилья. А постройки на территории садоводческих товариществ не соответствуют требованиям, которые предъявляют банки.

Встречаются и ситуации, когда участок купить можно, а строить на нем нельзя. «Чтобы не оказалось, что на территории вашего участка собираются строить объездную дорогу или жилой квартал, нужно внимательно изучить генеральный план города, - советует Елена Соловьева директор по продажам АН «Адрес». - Это можно сделать на официальном сайте городской администрации www.admgor.nnov.ru в разделе «Градостроительство».

Кстати

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем) и хозяйственных строений и сооружений.
Таким образом, садовый земельный участок предоставляется одному (а не нескольким лицам) для личного использования прежде всего в целях выращивания плодовых, ягодных, овощных и т.п. культур. На таком земельном участке гражданин имеет право построить дом, но в первую очередь член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

Автор: Елена Шевцова