Главная страница /  Полезная информация /  Квартирный вопрос /  Продажа квартиры - сложный про...

Продажа квартиры - сложный процесс

RSS лента

В этой статье попытаемся разобраться в таких вещах как стоимость квартиры для продавца, цена квартиры для покупателя и сроки продажи объекта недвижимости. Постараемся основательно показать, что не надо пытаться продавать так, как стараются продавать очень многие. Начнем с того, что необходимо определиться в понятиях и терминах.

Срок продажи недвижимости (квартиры) — время, с момента зарождения мысли о продаже до получения денег за проданный объект недвижимости.

Время экспозиции — период, с момента выведения квартиры в открытый рынок (размещения объявления в газете, на сайте недвижимости и тд.), до момента принятия аванса за объект и снятия с продажи.

Цена продавца — денежные средства, которые на руки получает продавец в качестве оплаты за проданный объект недвижимости.

Стоимость кваpтиры для покупателя — сумма затрат, который потратил покупатель на приобретение недвижимости.

Во первых: цена продавца и стоимость, той же самой квартиры, для покупателя всегда разные, даже если сделка проходит без посредников. Смена хозяина недвижимости — сложное социальное действие. Издержки включают в себя: подготовку объекта к продаже, рекламные действия, подготовку документов, оплату госпошлин и т. д. Эти расходы ложатся значительным финансовым грузом на плечи… Кого, как вы считаете?

Оба из участников сделки, при этом, хотели бы, чтобы затраты понесла другая сторона. Этот факт очевиден. Если бы покупатели и продавцы квартир это видели и понимали, не стоило бы вообще упоминать о нем, но этот факт упорно не понимают! Отсюда взаимное непонимание друг друга, как следствие увеличение срока продажи.

Работаю, я обычным риэлтором. Затраты по проведению сделки входят в мои комиссионные. Кто должен их оплачивать? Вот конкретная ситуация, к примеру. Я встречаюсь с очередным клиентом поговорить о продаже его квартиры. Аналогичные варианты стоят в рынке три миллиона рублей. Какую цену озвучит продавец? В лучшем случае он скажет: «продавайте за три миллиона плюс ваши комиссионные». Получается, собственник хочет, чтобы покупатель выложил еще плюс 5-10 процентов за «любовь и привязанность к месту».

Я уважаю интересы своего клиента, но, если мы так подойдем к ценообразованию, значит мы заведомо ставим себя в проигрышное положение.

Хочется вспомнить один из законов экономики. Чем выше цена товара, при других равных условиях, тем ниже на него платёжеспособный спрос (вероятность совершения покупки). То есть, при повышенной цене не будет достаточного количества интересантов (потенциальных покупателей - они просто не придут, не позвонят и продавать товар будет некому).
Мне скажут, Денис, зачем ты пишешь на сайте банальности, это и так все прекрасно понимают. Хорошо, тогда ответьте мне, почему продавцы сплошь хотят продать квартиры выше рынка?
- Что, же здесь такого? Естественно все хотят дороже продать.
Предлагаю следующую математическую модель, для того чтобы разобраться более подробно.

Ежедневно 200 потенциальных покупателей в Нижнем Новгороде подбирают для покупки двухкомнатную квартиру. Каждый день они смотрит 1 квартиру (тоесть в неделю получается 7 квартир). Просмотрев примерно 10 вариантов, покупатель принимает решение приобрести наиболее выгодную из просмотренных. Допустим на рынке 200 квартир. Цены на них случайно распределены, по нормальному закону распределения. Достаточно большое число квартир предложено к реализации по цене 100%, отклонение от средней цены равно 10 (то есть все квартиры предложены к продаже по цене 80-120% ).

Совершившие сделку покупатель и  продавец выбывают и сменяются новыми. Таким образом число продавцов и покупателей в нашей модели неизменно. Вопрос: каково среднее время продажи квартиры по цене 100%? 90%? 110% от рынка?
Не сможете провести вычисления, или не хочется считать, просто остановитесь и задумайтесь об оптимальной стоимости в процентах выставляемой недвижимости и какое предположительное время экспозиции при этом будет.
Далее не будем вдаваться в теорию вероятностей и другие тонкости математических наук, просто посмотрим на результаты примерных вычислений.

 

Теперь ситуация выглядит яснее, а что же здесь такого? Квартира выставленная по цене выше рыночной — не будет продана.
Нет вообще никакого смысла говорить о цифре в 108 лет, тем более в 43000 . Поговорим о продаже за среднюю цену. Простое правило — объект недвижимости, выставленный за среднюю цену рынка не особо привлекает покупателя. Смотреть его будят, но скорее всего просто не купят. В итоге деньги и время будут потрачены зря.
Далее, будет ли риэлтор полтора года заниматься продажей квартиры? Видел ли кто-нибудь договор с агентством недвижимости, который действует полтора года? Учтем, что все это время, агент свои услуги предлагает продавцу в кредит, то есть работает на перспективу (за будущее вознаграждение), которое надеется получить в том случае, если через полтора года не возникнет обстоятельств, препятствующих сделке. Какой процент комиссии закладывать агентству в этом случае, чтобы оправдать рекламу за полтора года, отвечать все это время на звонки, показывать квартиру интересантам, отчитываться перед продавцом за проделанную работу?
Если идти на поводу у жадности и учесть, что продажа квартиры для продавца не просто прихоть, велик шанс попасть в следующий стереотипный сценарий, продажи квартиры за бесценок.
Изначально цена определена не правильно. Проходит некоторое время: 3, 4, 5 месяцев, потом полгода, а покупателя нет. У продавца начинают потихоньку сдавать нервы, понимание того, что квартиру не купят заставляет снижает цену. Чем больше срок непродажи, тем сильнее растет накал эмоций. При этом, чем лучше работал риэлтор, как не парадоксально, тем сильнее квартира примелькалась в рынке и потеряла для покупателей интерес. Постепенно продавец приходит к тому, что заставляет опять снижает цену еще ниже, уже гораздо ниже рыночной, а покупателя все нет. Он конечно появится, просто интерес к зависшим объектам рынка невелик. И опять же вспомним табличку с нашей моделью, где видно время экспозиции от стоимости. И эмоции начинают работать еще больше и понимание разумных аргументов заканчивается. Если раньше собственник не слушал риелтора, что цену необходимо снизить, то теперь наоборот он уже не слышит, что снижать цену нет необходимости. В итоге квартира уходит не самому лучшему покупателю и по смешной цене.
При этом двойной ущерб собственнику: затраченное время, недополученная выгода. И еще, нервные клетки, получается уже тройной ущерб.
Что имеется в виду под фразой "не самый лучший покупателель"? Имеется виду не моральные качества, а то, что разные покупатели будут рассчитываются за покупку средствами, полученными из различных источников (собственные средства, всякого рода займы, средства ипотечного кредита и прочее). Соответственно расчет потребует разное время.
С завершением экспозиции продажа квартиры не кончается. Впереди еще много другой работы: подготовка документов,  проведение самой сделки и время томительного ожидания поступления денежных средств. Эта финальная часть продажи не исключено,что будет затяжной и хлопотной. В некоторых случаях после принятия аванса (задатка) до окончательного расчета проходит более трех месяцев.
Продавцу стоить помнить,что при этом ценность полученных средств разная. Свершись сделка на три месяца раньше,то миллион положенный в банк, на этот срок, даст дополнительных тысяч тридцать.
Попробуйте сами провести независимое исследованные - посмотрите квартиры, аналогичные вашей, выставленные на продажу в качестве потенциального покупателя. В основном они не хуже, у некоторых даже сделан достаточно не плохой ремонт. Спросите у хозяев какое время они продают их, как часто случаются просмотры. Это поможет Вам более актуально оценить собственную недвижимость, а не руководствоваться построенными иллюзиями.
В основе этой статьи простая математическая модель, которая не берет во внимание человеческий фактор, колебания курса валют, ситуацию на рынке. Это просто основа поведения на рынке, реальность всегда сложнее.

Источник: http://supern52.ru/
Автор: Денис Перепелкин

Ссылки по теме

Агентства недвижимости Нижнего Новгорода
На этой странице нашего сайта вы найдете полезную информацию об агентствах недвижимости, которые получили широкое распространение в городе. Если вы являетесь представителем риэлтерской компании или агентства недвижимости в Нижнем Новгороде, мы предлагаем вам добавить свою компанию в наш каталог.
Примеры объявлений о продаже квартиры
Используйте наши рекомендации и советы. 1. - Составляя своё объявление о продаже квартиры ... Человека интересует более мелкие детали: что выставлено на продажу, какая стоимость, местоположение (к примеру, "Двухуровневая квартира - студия в центре города...
Продажа квартир в Нижнем Новгороде
На сайте supern52.ru представлены весь мир квартир Нижнего Новгорода предлагаемых к продаже или аренде: объявления от хозяев - аренда квартир в Нижнем Новгороде; предложения от агентств недвижимости и частных риэлтеров - продажа квартир в Нижнем Новгороде; предложения от застройщиков - квартиры в новостройках Нижнего Новгорода