Главная страница /  Полезная информация /  Коммерческая недвижимость /  Складская недвижимость Нижнего...

Складская недвижимость Нижнего Новгорода глазами риэлтора

RSS лента
Увеличить
Фото: Портал недвижимости SUPERN.RU

Редакция портала недвижимости supern52.ru, с согласия одного постоянного пользователя, специализирующегося на продаже и аренде производственной и складской недвижимости в Нижнем Новгороде, публикует выдержку из работы, посвященной раскрытию ряда вопросов, заданных одним из его клиентов.

Вопросы:

1. Стоимость покупки производственных площадей на ул. Композиторская, аналогичные предложения на рынке?
2. Стоимость сдачи в аренду данного склада за м2, за сколько можно сдать?
Предложения по рынку аренды
3. Стоимость производственных площадей на рынке недвижимости, анализ цен за 2011-2012г , повышение? Понижение?
4. Прогноз цен на производственные площади на рынке недвижимости, с привязкой к данному месту, вообще по городу. на ближайший год
На 5 лет вперед? Ваш прогноз как специалистов

Краткий обзор состояния рынка производственно-складской недвижимости в г. Нижний Новгород

Отличительные особенности сегмента

...Ценообразование производственной и складской недвижимости зависит от множества факторов, имеющих первостепенное значение в каждом отдельном случае для разного потребителя. Одни уделяют большее значение местоположению объекта, другие же трепетно относятся к качественному состоянию склада/производственного цеха, третьи – наличию инженерной инфраструктуры.

Что касается объекта недвижимости, расположенного по ул.Композиторская, дом ..., то можно смело заявить, что данный объект, при всей своей конструктивной особенности и ветхости в виду давности лет, имеет ряд преимуществ перед аналогичными предложениями, присутствующими в рынке, а именно:

  • объект расположен в географическом центре города, и этот факт является самым ценным, что есть в этом объекте. Спрос на подобного рода склады/производства всегда высок, как в аренду, так и в покупку. Если в целом саккумулировать все заявки по спросу в данном сегменте рынка, то можно отметить, что Ленинский район является лидером в этом вопросе – транспортная доступность всегда стоит во главе угла при инвестициях в коммерческую недвижимость. В связи с этим, в Ленинском районе присутствует стабильный дефицит предложений в данном секторе рынка коммерческой недвижимости.
  • первая (красная) линия – одно из преимуществ, которым обладает данный объект, что позволяет позиционировать его в рынке не только как склад или производственный цех, а как помещение, явно обладающего статусом торгового или сферы услуг (оптово-розничная торговля ТНП, автобизнес и пр.). При этом арендная ставка может явно отличаться от ставок по складам. Для справки – здание на ул. Композиторская, дом ..., первый этаж которого занимает компания, специализирующаяся на установке автостекол, сдается по 300 руб/кВ.м.
  • сложившаяся инфраструктура данного квартала - Памирская-Композиторская-Баумана, а другими словами изобилие по соседству офисных, производственных и складских площадей, брендовых компаний и предприятий, опять же точек, оказывающих услуги в автоделе – автосервисы, автомойка, таксопарк и пр., также имеют серьезное значение при покупке/аренде любого коммерческого помещения. К слову - в сегменте торговой недвижимости (магазины)  существует такое понятие, как «Знаковое место». К данному объекту можно смело применить этот термин.

Что бы понять, насколько ликвидным является данный объект недвижимости, можно привести сравнительный пример – напротив расположен бывший станкозавод «Зевс», вмещающий сотни больших и малых производственных и офисных помещений, некоторые из которых периодически продаются и покупаются. Многие из них расположены очень неудобно с точки зрения доступа в них - внутри крупных цехов. Несмотря на такие неудобства, эти помещения продаются и сдаются с равным успехом, т.к. имеют лишь одно неоспоримое преимущество - удобную географию.

Рынок аренды складов по состоянию на 2012 год

Стоимость аренды данного объекта складывается из общего состояния рынка и характеристик самого объекта. Если говорить об объекте как о производственно-складском помещении, то на сегодняшний день средняя цена 1 кв.м. отапливаемых складов в данном районе колеблется от 160 до 250 руб/кв.м., офисных – 300-500 руб/кв.м.

Такой разброс цен связан, прежде всего, с качественным состоянием складских помещений и уровня офисов при них, а также с тем, что одни арендодатели включают в стоимость коммунальные расходы, чтобы не обременять арендатора лишними расчетами, другие же определяют арендную ставку в чистом виде, предлагая арендатору отдельно оплачивать коммуналку по факту выставления счетов соответствующими организациями. Если отбросить коммунальную нагрузку на второй план и взять за основу только доход от сдачи в аренду данного объекта, то складывается следующая картина по ценам: склад - от 170 руб/кв.м., офисные помещения - от 250 руб/кв.м. Вся коммуналка и иные расходы, предусмотренные договором аренды, идет сверху за счет арендатора.

Объект можно предложить рынку в качестве готового автосервиса или торговой площадки, но для этого необходимо произвести некоторые улучшения и изменения, которые позволят повысить арендную ставку и сэкономить на отоплении - как минимум, занизить потолок, уменьшив тем самым кубатуру отапливаемого помещения. Если говорить о максимально возможном извлечении прибыли от сдачи в аренду объекта, то правильным решением будет заказать проект реконструкции по увеличению полезной площади за счет уменьшения высоты потолка и надстройки антресоли и, в дальнейшем, провести эту реконструкцию.

Существует и такая позиция собственников - можно выставить объект по максимально возможной цене и дождаться «того самого» арендатора, который мечтал развивать свой бизнес именно в этом квартале. Как пример: объект по адресу Восточный проезд, дом ..., производственное помещение площадью 1500 кв.м., цена аренды 230 руб/кв.м., плюс отопление (60 руб на 1 кв.м.), электричество по счетчику. Склад полгода стоял в рынке, т.к. стоимость аренды не воспринималась большинством арендаторов, но в итоге собственник дождался своего клиента по заявленной цене, потеряв всего полгода.

Стоит также заметить про рынок аренды, когда собственники пустующих складов, предлагающие в 2009-2010 годах оплачивать риэлторское вознаграждение из собственного кармана, к 2011 году стали капризнее, и пытались переложить это бремя на арендаторов. И часто они оказывались правы - спрос в последние 1,5-2 года превышает предложения по складам. Директора и менеджеры иногородних филиалов, с которыми приходилось общаться сотрудникам Триумфа, в один голос заявляли, что Нижний Новгород очень скуден на хорошие и качественные склады по сравнению с другими городами, где уже работают их подразделения.

Цены и прогнозы

По вопросу об изменении уровня цен за предыдущий и текущий года на рынке производственно-складской недвижимости Нижнего Новгорода можно сказать следующее - видимых скачков не наблюдалось, при всем при этом спрос на складскую недвижимость в 2011 году вошел в стабильную фазу. Стали появляться интересные предложения, рынок коммерческой недвижимости ожил, появились новые ипотечные программы для предпринимателей, развивающих бизнес. Стали проявлять себя иногородние компании, заинтересованные в развитии филиальной сети. У риэлторов, специализирующихся на складском секторе, наконец, опять появилась полноценная рабочая занятость.

Средняя цена отапливаемого складского помещения, обладающего всеми качествами, присущими объекту на ул. Композиторской, 20, колеблется на уровне 20 тыс. руб за 1 кв.м. Если данный объект выставить в широкий рынок по указанной цене, то, по предыдущему опыту, срок его реализации займет не более двух месяцев, что является для складской недвижимости оптимальным сроком экспозиции. Цена за 1 кв.м площади может отличаться в зависимости от количества самих квадратных метров, т.е. чем больше площадь, тем ниже цена - закон оптового рынка применим и на рынке недвижимости. Ну и, конечно же, стоит отметить, что спрос на «мелкие» склады и базы всегда существенно выше, чем на крупные производственные цеха и складские комплексы...

...Каждый отдельно взятый склад или производственная база обладает преимуществом или недостатком, которые оказывают значимое влияние на конечную цену продажи и сроки экспозиции в рынке. С другой стороны, нет равных объектов по местоположению, состоянию, обеспеченностью коммуникациями, площади и прочими элементами, причастными к данному сектору рынка, которые можно объективно сравнить и оценить. Каждый объект по-своему уникален.

Если с торговыми помещениями все понятно и колебания цен незначительны (здесь имеется в виду время, спокойное от кризисов и финансовых встрясок), то в индустриальной и складской недвижимости все очень неоднозначно - заявленная изначально цена может через год упасть вдвое. Причин может быть несколько – от переоценки объекта до моральной усталости собственника от «долгого стояния» объекта в рынке.

Также следует учитывать такой немаловажный момент, как «упаковка» объекта производственно-складского характера. Иными словами, если склад или производственное помещение обладает всеми необходимыми характеристиками для работы в нем, но есть проблемы с оформлением земельного участка под ним или присутствуют сомнения в свободных подъездных путях к нему (к примеру, через чванливого соседа), его смело можно отнести к тому типу объектов, которые долго ищут своего покупателя.

На сегодняшний день можно смело заявить, что динамика спроса на объекты складского характера возвращается на докризисный уровень, с одной лишь поправкой – инвестор стал осторожнее и щепетильней в выборе. Безвозвратно ушло время, когда «хватали» недооформленные или сомнительные, с юридической точки зрения, объекты недвижимости. В ближайшее время ожидается рост спроса на производственную и складскую недвижимость высокого качественного уровня. Для справки - количество звонков с заявкой «купить» превалирует над звонками с заявкой «продать» в несколько раз.

На высоком уровне спроса находятся земельные участки, на которых возможно возведение объектов складского характера. Все чаще в рынке появляются инвесторы, «заскучавшие» от покупки магазина и перекладывающие свободные средства в складские помещения с целью дальнейшей сдачи в аренду. В связи с этим, можно сделать вывод, что стоимость квадратного метра указанного сегмента рынка коммерческой недвижимости может меняться лишь в сторону увеличения, что дает все основания рекомендовать инвестору о необходимости своевременного инвестирования в сектор производственно-складской недвижимости.

По вопросу прогноза на 5 лет вперед сказать что-то определенное достаточно сложно. Если в России не произойдет что-то подобное кризису 2008 года, рынок коммерческой, в том числе и складской, недвижимости будет уверенно идти вперед согласно законам экономического развития любого потребительского общества.

При частичном или полном использовании материалов портала недвижимости SUPERN52.RU активная индексируемая гиперссылка на сайт обязательна

Автор: Сергей Коновалов

Ссылки по теме

Как заработать на недвижимости

Увы, не только риэлторы задаются столь важным в их профессии вопросом. Инвестор также может поломать голову над ним

Как оформить земельный участок в собственность

Несколько советов, как самостоятельно, не прибегаю к услугам юристов, оформить земельный участок в собственность

Продажа и аренда складов в Нижнем Новгороде.

С специальный раздел сайта содержит объявления от собственников складских помещения и агентств недвижимости о продаже или аренде складов в Нижнем Новгороде и Нижегородской области.