Главная страница /  Полезная информация /  Коммерческая недвижимость /  Купить производственное помеще...

Купить производственное помещение или складскую базу. На что стоит обратить внимание?

RSS лента
Увеличить
Фото: Супермаркет недвидимости

В сегменте коммерческой недвижимости складская и производственная недвижимость занимает особое место, а спрос на неё стабильно и уверенно растет. Особенно, всегда были интересны объекты в том качественном состоянии, когда они полностью готовы для налаживания рабочего процесса.

Но, практика показывает обратное - большинство объектов производственно-складского характера пришли в рынок из времени советской эпохи, когда нормы и требования были иными, да и временной износ таких площадей немало повлиял на их состояние - полуразрушенные стены, вспученные полы, выбитые стекла, проржавевшие коммуникации. Все эти проблемы ложились на плечи будущего собственника, который мог начать свой бизнес в таком помещении, лишь вложив еще кругленькую сумму, что б привести его в достойный вид.

За последние несколько лет рынок недвижимости производственно-складского характера изменился в лучшую сторону - были капитально отремонтированы большинство объектов, нуждающихся в этом, построены новые площадки по современным технологиям, отвечающим последним нормам и требованиям.

Тем не менее, рынок редко предлагает действительно качественные здания и сооружения, в которых идеально разместился бы тот или иной бизнес. Без перестроек и доделок все равно не обходится ни одно вновь запускаемое производство или размещение складского терминала.

Несколько важных моментов, которые необходимо учитывать будущему собственнику при покупке склада или производственной базы, представлены ниже.

1.Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, должен быть оформлен в соответствии с законодательством. Существуют несколько видов обладания правом на земельный участок: собственность, краткосрочная аренда, долгосрочная аренда, бессрочное пользование.

Встречаются объекты, у которых земля совсем не оформлена, и на это нужно обратить особое внимание, т.к. не оформленный участок может принести определенные проблемы, которые на этапе покупки могут быть не известны.

2.Наличие коммуникаций, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность производственно-складской базы. Они общеизвестны: отопление, водопровод, водоотведение, электроснабжение. Что касаемо отопления площадей, тут надо обратить внимание, какого рода отопительные системы присутствуют на базе, автономное ли оно или магистраль идет от соседа, владеющим котельной.

Конечно, если речь идет о покупке холодного склада, об отоплении говорить излишне. Другое дело, если в перспективе новый собственник пожелает утеплить этот склад и сделать отапливаемым. Здесь и появится необходимость в понимании ситуации - откуда он будет вести "тепло" и во что обойдется финансирование этих мероприятий.

Качество коммуникаций, отвечающих за водопровод и водоотведение, также необходимо проверять путем технической экспертизы, которую проведет соответствующая организация. Если рассматриваемый к покупке объект стоит Вашего внимания, то провести полную экспертизу по существующей инженерной инфраструктуре просто необходимо. Позднее, эти затраты окупятся в виде спокойной работы на данном объекте, а может, при обсуждении цены сделки станут одним из аргументов для обоснованного торга.

Необходимо ознакомиться с договорами, подтверждающими правомерность использования существующих коммуникаций – действительны ли они, вовремя ли продлевались, всё ли оплачивалось на основании выставляемых счетов, проводились ли какие работы по устранению неисправностей по предписаниям от уполномоченных органов и т.д.

3.Подъездные пути к объекту являются одним из важных составляющих, но многие покупатели пренебрегают этим фактором. В идеале, если въезд на территорию индивидуальный. Но, в половине случаев, проезд осуществляется по общей территорией, за пользование которой придется нести расходы по содержанию дорог, или, как еще практикуется, платить за въезд каждого автомобиля на основании утвержденного тарифа.

В связи с этим, вопросы собственнику покупаемой вами недвижимости нужно задать вовремя, что б на очередном этапе сделки для покупателя не было новостью, что проезд оказался платным, или выявится наличие ограничения по времени использования общей территории. Как пример, в ночное время некоторые складские базы закрываются, и скопившиеся к утру фуры могут создавать серьезный затор, мешающий рабочему процессу.

4.Состояние самого строения, безусловно, тоже влияет на конечную цену объекта производственно-складского назначения.

Был случай, когда замаскированная под сайдингом «груда камней» была продана по максимально невозможной для этого объекта цене. Покупатель просто поленился "копнуть" глубже и убедиться в целостности стен того строения, которое в результате он приобрел. Что было потом - понять не трудно.

Поэтому, при реальной заинтересованности в покупке конкретного объекта, не будет лишним пригласить компетентных людей для проведения экспертизы на предмет выявления дефектов фундамента, стен и кровли.

5.Месторасположение объекта является существенным фактором при выборе помещения для организации производственно-складской деятельности, особенно деликатных видов производств, которые могут попадать под жесткие требования и согласования в разрешительных органах. К ним могут относиться пищевое, химическое, пыльное или иные виды производств, загрязняющие окружающую среду или выделяющие специфические запахи.

Для получения более полной информации о территориальном зонировании, лучше всего посетить сайт администрации города, в котором вы собираетесь работать. Как правило, там указаны все зоны и классы земель, на которых возможно размещение того или иного вида производства.

6.Свидетельство о праве собственности на объект и техническая документация (кадастровый паспорт) - пожалуй, самые важные документы при покупке любого объекта недвижимости, в том числе производственного помещения или складской базы. Этот пункт мы оставили напоследок, т.к. все прекрасно понимают, что покупатели «воздуха» ушли в прошлое, и юридическая составляющая стоит на первом месте.

Поэтому, при выборе объекта, в первую очередь покупатель запрашивает правоустанавливающие документы. Увидеть оригинал свидетельства о праве собственности недостаточно, настоятельно рекомендуем заказать выписку из Единого Государственного реестра прав (ЕГРП), расположенного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в вашем регионе. В выписке содержатся максимальные сведения об объекте недвижимости, правообладателе, обременениях и ограничениях.

7.Ну, и, конечно же, заключительным этапом при выборе производственного помещения, склада, индустриальной недвижимости, является его покупка.

Самый тонкий момент, который может перечеркнуть многие договоренности на словах, если их правильно не перенести на бумагу.

Поэтому, все конспектируйте и записывайте услышанное в качестве обещаний от продавца, что бы при согласовании проекта договора, вспомнить все, о чем Вы договорились. Для этого существуют помощники и юристы, главное - правильно выбрать компанию, которая займет вашу позицию и обеспечит максимально выгодный исход заключительных переговоров перед подписанием договора купли-продажи объекта недвижимости.

Автор: Иван Большой

Увеличить
Въездные ворота в производственный цех

Несомненно, что складское или производственное помещения должны быть оеспечены беспрепятственным въездом для любого транспорта. Высота и материал ворот имеют первостепенное значение.

Увеличить
Производственное помещение с г/п механизмом

Особым спросом среди покупателей, а зачастую и арендатором, пользуются цеха, обустроенные грузоподъемным механизмом - тельферами, кран-балками и мостовыми кранами. Редкое предложение. 

Увеличить
Производственные цеха бывают в состоянии "хуже некуда"

Невероятно, но факт присутствия на рынке коммерческой недвижимости подобных строений имеет место быть. А почему бы и нет, если цена соответствут состоянию? Иногда бывает обратное.

Увеличить

Отапливаемый склад-производство
Качество производственно-складского помещения всегда отличали некоторые особенности, но важнейшим показателем является комфортное рабочее место, где персоналу приходится проводить рабочую смену

 

Ссылки по теме

Склады Нижнего Новгорода

Аренда и продажа складов, расположенных на территории крупного мегаполиса, коим является Нижний Новгород, столица ПФО

Производственное помещение в аренду

Все виды производственных помещений на портале недвижимости supern52.ru

Коммерческая недвижимость

Продажа и аренда коммерческой недвижимости в Нижнем Новгороде и Нижегородской области

Аренда склада

Огромный выбор складов в арендe в Нижнем Новгороде на страницах сайта supern52.ru