Главная страница /  Полезная информация /  Коммерческая недвижимость /  Аренда помещений - как часто д...

Аренда помещений - как часто должен меняться арендатор?

RSS лента
Увеличить
Фото: supern52.ru

Совсем недавно, будучи не раз моим клиентом, человек задал вполне уместный, для своей ситуации, вопрос: «Что делать, если я заплатил комиссию агенту в размере одной месячной арендной ставки, а арендатор пробыл в моем складе всего тройку месяцев и съехал? Какая ответственность в этом случае накладывается на риэлтора и есть ли какое гарантийное обязательство за выполненную работу?». Я, как всегда, ответил в своем репертуаре: «Обычно гарантия при сдаче в аренду помещения по неписанному правилу и всеобщему умолчанию составляет три месяца. Т.е., если арендатор съезжает в течение этого срока, мы обязаны бесплатно подобрать другого».

Что же происходит на самом деле и как выглядит проблема в целом? Тут я задумался всерьез, проанализировал этот вопрос более глубоко и пришел к другому: а как часто рынок недвижимости вообще должен «выкидывать» помещения в рынок, что бы риэлтору было чем заниматься и профессия не изжила себя? Раз в год?, полгода?, два года? Меня сильно заинтересовала данная мысль, навеянная звонком арендодателя, который оказался заложником перед нерадивым арендатором, и я решил глубже покопаться и поразмышлять на эту тему.

На засыпку вопросец.

Сколько всего коммерческой недвижимости в числовом эквиваленте расположено в пределах Нижнего Новгорода и ближайшем пригороде, предлагающих площади в аренду? А сколько риэлторов работают в рынке коммерческой аренды? Уверен, что без должного изучения и глубокого анализа никто не ответит на эти вопросы с точностью до одного агента на число квадратных метров. Тем более, что рынок так зыбок и непостоянен, тем более постоянно прирастает коммерческими новостройками и переведенными в "нежилое" квартирами.

Допустим, сегодня склады на Кузбасской успешно сдаются в аренду и приносят доход собственнику недвижимости. Завтра этот собственник продает свою базу компании, которая решила сама вести дела на данном объекте и расторгает договора аренды. Что получается – данный объект «вычеркивается» из списка предлагаемых в аренду помещений и навсегда забывается агентствами? Может быть. У агентств, кстати, опять же появляется возможность заработать на тех арендаторах, что были выселены с указанных складов. Приведенный случай – один из многих, что придают инертность рынку недвижимости и «кормят» риэлторов.

Повод для «выезда».

Чаще всего причиной освобождения арендованного помещения является несостоятельность арендатора, реже – состоятельность, когда он вырастает до уровня обладания собственным имуществом.

Когда наступает первый случай? Абсолютно непрогнозируемые сроки, ибо каждый арендатор, снимая в аренду магазин, офис, склад, вовсе не думает о плачевном исходе своего мероприятия. И это естественно! Развитие и только развитие. Но увы, если бы все было так просто и стабильно, у нас, риэлторов, опустела бы кошелка и наши ряды не полнились.

Во втором случае, когда арендатор принимает решение о покупке помещения в собственность, можно ли смело утверждать, что освобождаемая площадь являет собой образец ликвидности и у арендодателя на этот счет совсем «не болит голова»? И да и нет!

С одной стороны, очевидно, что если прежний арендатор столько лет «сидел» в аренде, заработал денег и покупает себе склад, офис, или магазин, то и следующему арендатору будет «коту масленица»?! Спорно! Ведь один и тот же бизнес разные предприниматели развивают с различным успехом, соответственно и результаты отличаются.

Существуют передовые компании, для развития которых нет-нет да потребуется увеличение площади в аренду, т.к. увеличилось количество персонала, заказов и продаж стало в разы больше – чем не повод обратиться в агентство недвижимости с целю подбора нового офиса или торговой площади!? Помещение им находится, предыдущий собственник получает письмо о расторжении договора аренды, опять же идет к риэлторам и обещает комиссионные за поиск нового арендатора. Прямо-таки водоворот воды в природе (или оборот помещений в городе)! Но в этом и заключается суть нашей задачи – помогать бизнесу развиваться. А любой бизнес начинается с аренды помещения, в котором он расположится.

Вместо эпилога.

Возвращаясь к началу повествования и обдумав вышеописанное, напрашивается вывод, что наступление так называемого «страхового случая» для арендодателя хоть и бьет по его карману, но не сильнее чем по зарплате риэлтора, который должен бесплатно найти нового арендатора. А ведь в душу ему не заглянешь, и тем более никак не повлияешь на развитие чужого бизнеса. Мало ли какие поводы послужили для закрытия предприятия и освобождения склада, офиса или торговой точки. И, на мой взгляд, тот пресловутый трехмесячный гарантийный срок вполне оправдателен для ситуации досрочного освобждения помещения.

Некоторые собственники вообще настаивают, что для отработки "комисов" арендатор минимум год должен просидеть в аренде, что никак не укладывается в сознании риэлтора, который хоть раз в 1,5-2 года должен сдавать одно и тоже помещение в следующую аренду. Иначе замрет рынок аренды коммеческой недвижимости.

Это в идеале, а идеал присутствует далеко-о-о не всегда…

Источник: supern52.ru
Автор: Сергей Коновалов

Ссылки по теме

Рынок аренды помещений - риэлтору на заметку

Очевидный факт, что любой риэлтор на старте своей карьеры в коммерческой недвижимости начинает с рынка аренды...

Рынок недвижимости

Портал supern52.ru – проект, созданный для собственников недвижимости, агентств недвижимости и частных риэлторов, живущих и работающих на рынке недвижимости в

Аренда магазина в Нижегородской области

Обращаем Ваше внимание на то, что этот раздел сайта посвящен продаже и аренде торговых площадей и магазинов не только в Нижнем Новгороде, но и в Нижегородской области: городах Арзамас, Дзержинск, Выкса, Саров, Кстово.

Купить производственную базу

Если же купить производственный цех на этапе запуска производства не представляется возможным … Производство/производственно-складская база, где отображена информация о производственной недвижимости Нижегородской области и Нижнего Новгорода.

Где разместить объявление о продаже квартиры

Как правильно составить и где разместить объявление о продаже недвижимости ? Вы - счастливый обладатель недвижимости: квартиры, дачи, коттеджа, дома, коммерческой недвижимости.