Главная страница /  Полезная информация /  Коммерческая недвижимость /  Аренда коммерческой недвижимос...

Аренда коммерческой недвижимости - слабые стороны рынка

RSS лента

Любой коммерсант, чья деятельность связана с производством ТНП или продажей его со склада, с розничной торговлей или оказанием услуг населению, рано или поздно сталкивается с проблемой аренды помещения для организации своего бизнеса, либо его расширения. Почему этот спрос обозначен термином «проблема»? Достаточно назвать единственную проблемную сторону рынка аренды коммерческой недвижимости – дефицит качественного предложения.

Именно с этим и сталкивается предприниматель, когда начинает проявлять немалые усилия для поиска нужного решения, а в результате приходит к пониманию, что большинство предложений - реальный «отстой». Нужное помещение, на все 100% удовлетворяющие потребительским запросам, вовсе не так просто найти в свободном рынке. Качественные помещения, сдающиеся в аренду, как правило, уже заняты арендаторами, которые сидят в них долго и плотно. И вытеснить их с конкретного помещения удается лишь тем предпринимателям, чьи прибыли от бизнеса позволяют нести более серьезную ношу арендных ставок. Опять же, тут необходим подход к собственнику помещения, которого не так просто убедить в серьезности своих намерений, толкая его на некий конфликт с существующим арендатором, которого надо выселить.

Не надо далеко ходить, достаточно вспомнить, как развивался рынок мини-маркетов 5-6 лет назад, занимаемых игровыми автоматами, уверенно и нагло вытесняющих любую торговлю - «бытовую химию», магазины «цветы», мелкоформатные точки продуктов питания и прочие сферы обслуживания населения, чьи прибыли не могли конкурировать с доходами игрового бизнеса. Дело прошлого, но и в настоящем времени существуют подобные натиски и набеги на собственников высоколиквидных и знаковых помещений, переговоры с которыми задевают прежде всего интересы присутствующих в помещениях арендаторов. Увы - кто сильнее (набит деньгами), тот и прав - аксиома, не подвергаемая сомнениям последние сотни лет.

Имея определенный опыт работы на рынке аренды коммерческой недвижимости, могу однозначно сделать вывод: очень мало помещений, идеально удовлетворяющих заявленным требованиям со стороны арендатора. Будучи в поиске не один месяц, потенциальный арендатор, строящий себе иллюзию об аренде идеальной площади для своего бизнеса, далее падает так низко в своих требованиях к ней, что в результате снимает в аренду то помещение, которое и близко нельзя поставить с представляемым им в своих мыслях и нарисованном образе.

Хуже того - те магазины, офисы, склады и цеха, которые были ему предложены и им же отвергнуты в начальной стадии поиска, выглядели намного выигрышней на фоне того, на чем он в результате остановил выбор. Здесь свою роль играют и сроки, определяемые «отцами» компании, сидящих в Москве или ином регионе, и сезонность бизнеса, когда наступает пресловутое «если не сейчас, то тогда уж через год», либо снижение требований к заявленному к аренде помещению происходит настолько медленно, что не остается смысла дальше вкладывать свои силы в работу с таким арендатором. Он просто забывается. Ничто так не ценно, как время.

Аренда помещения на первом этаже с отдельным входом.

аренда магазина на первом этажеНа первый взгляд, снять в аренду магазин или офис продаж достаточно просто. Он должен отвечать стандартным требованиям: максимально просторный торговый зал, наличие качественной отделки, обеспеченность современной коммуникативной инфраструктурой, без которых деятельность магазина невозможна – пожарная и охранная сигнализация, согласованные с органами виды деятельности, телефония и интернет. Но ведь такими характеристиками обладает едва ли не каждое помещение, готовое вселить в себя магазин или офис услуг.

В нынешней ситуации, когда рынок диктует новые требования к ведению бизнеса, а однопрофильные компании только и следят за конкурентами, открывающими новые филиалы, нужны особые условия для владения и удержания занятой ниши потребительского рынка - расположение торгового помещения не только на «красной линии», но и наличие высокого пешеходного трафика, близость остановки общественного транспорта, расположение офиса или магазина в районе с населением, чей уровень жизни выше среднего, и прочие прелести достойного торгового помещения. Если вблизи расположился торговый центр, это также является солидным преимуществом, ибо именно торговые центры привлеают наибольшее число посетителей.

Сложившиеся деловые кварталы, в которых сосредоточены известные торговые бренды, пользуются особым спросом среди арендаторов. Даже цена аренды одного квадратного метра, сопоставимого с ценами на главных улицах города, не пугают арендаторов, ибо именно высокие показатели «человека в час» являются определяющим фактором для открытия филиала или головного офиса в данном месте.

Торговые помещения в знаковых местах, если и имеют честь освобождаться от арендаторов, пустотой не страдают, а находят следующего достаточно быстро, т.к. спрос на подобные помещения сильно превышает предложения. И, если сказать одному из потенциальных арендаторов, что «на подобный объект аренды существует очередь», это не будет лукавством, ибо так оно часто и случается.

А будучи риэлтором и имея эксклюзивные отношения с собственником ликвидного торгового помещения (иначе - управление объектом), можно считать себя вообще королем ситуации и предоставить арендатору возможность под диктовку записывать условия, которые сам и определяешь.

Аренда производственно-складского помещения.

аренда складских помещений в НижнемДанный сегмент рынка также не изобилует качественными предложениями. В основном, в рынке представлены бывшие цеха и склады крупных заводов и предприятий, часть которых в свое время ушла с молотка в частные руки. Малую толику рынка занимают вновь возведенные складские и производственные помещения, часть которых оказалась излишней для личного бизнеса собственника и выставлена на обзор арендатору.

Строительство цехов, с целью сдачи в аренду, воспринимается инвестором вполне адекватно с точки зрения невыгодной экономики – куда проще купить несколько квартир на первом этаже, переведя их в нежилое или приобрести сеть готовых помещений и с первого дня вложения получать ренту. Зачем связываться с глобальным строительством, которое начинается с освоения земельного участка (покупка, инвест-контракт), подвода инженерной инфраструктуры (коммуникаций), заказа дорогостоящего проекта, и непосредственно реализации этого проекта в жизнь. Сумма немалая, а тот, кто ей обладает, находит другие способы наращивания капитала, не считая арендный бизнес сверхприбыльным. Поэтому и остается арендатору вести поиск помещения промышленного характера в более жестких условиях, нежели подбор офиса или магазина.

В обозначенном сегменте аренды коммерческих помещений можно вообще забыть об идеальных условиях, которые отражаются в техническом задании при заявке на поиск таких помещений. Обычно все начинается с перестройки и перепланировки цеха под конкретный вид производства, чуть меньше это касается складов, ибо приспособить хранение ТНП или оптовую продажу со склада несколько проще.

Тем не менее, существует высокий спрос, который, кажется, никогда не будет удовлетворен, на склады, оборудованные такими современными «излишествами», как авторампа, ж/д рампа или тупик, рабочие кран-балки и мостовые краны, система автоматического пожаротушения и прочими атрибутами, создающими более комфортные условия работы. Все эти излишества, которые в крупных городах нередко являются стандартным оборудованием, для периферии остаются достаточно дорогими и недоступными, особенно для частного владельца производственно-складской базы. Поэтому, арендатору приходится бороться со своими капризами, загоняя их в дальний угол, довольствуясь имеющимся на рынке производственно-складской и индустриальной недвижимости.

Аренда офисного помещения.

сниму офис в бизнес-центреОфисная недвижимость является одним из самых популярных типов коммерческой недвижимости, сдаваемых в аренду. С другой стороны, времена кризисных ситуаций в стране особо ударили именно по этому сегменту, освободив колоссальное количество офисных помещений и уронив арендные ставки на них. Тем не менее, любое малое начинание дела, с претензией на статус «фирма», стартует именно с офиса.

Разброс видов и классов офисных помещений настолько велик, что некоторые офисы можно смело назвать «конторами», другие же - «апартаментами». Уровень арендаторов, начинающих собственное дело с аренды офиса, бывает очень контрастным, и многие из них закрываются через месяц-два, освобождая эти помещения, что дает повод для более частого появления их в рынке. Именно мелкие офисы пользуются шквальным спросом среди арендаторов, так как для старта собственного бизнеса не требуется излишнего ума и больших помещений - достаточно иметь кабинет, новую идею и небольшую сумму денег.

Пожалуй, на сегодняшний день офисная недвижимость является одной из представительниц коммерческой недвижимости, снять в аренду которую легче всего - море предложений, изобилующих форматами и метражами площадей. Да, существует определенный дефицит качественных и недорогих офисов, что подыскивает себе по корпоративным критериям не только экономный арендатор, но и крупная региональная компания, заявляя порой такие требования, когда сразу понимаешь - местный рынок недвижимости им просто чужд и незнаком.

Но, время излечивает и такие болезни - поняв рынок отдельного региона, та же компания уже снижает требования, имея удовольствие «сидеть в аренде» не с видом на Кремль, но хотя бы на сквер, с парковкой не на десять машин, а лишь на три, и пусть этот бизнес-центр не заявленный ею А-класса, а всего-то В с минусом, и лифт только один, но в целом помещение офисного блока по рабочему уютно и клиенты находят его относительно легко…


 

Ценообразование на рынке аренды коммерческой недвижимости напрямую зависит от состояния экономики страны (а что от неё не зависит?), соответственно и спроса на помещения в такой ситуации.

Чем стабильней и уверенней чувствует себя потребительское общество, готовое тратить немыслимые средства на излишества жизни, тем уверенней в переговорах ведет себя собственник помещения, чей бизнес связан с извлечением прибыли от сдачи помещения в аренду тем, кто производит и продает эти излишества. Все закономерно и незыблемо. Рынок - он и есть рынок, и отношения его участников всегда шли в ногу со временем, а  взаимозависимость этих участников не вызывает сомнений – нет покупателя, не будет и продавца, и наоборот.

Источник: supern52.ru
Автор: Иван Большой

Увеличить
Индустриальная недвижимость

Её можно охарактеризовать по критериям, несколько отличимым от производственно-складской - высокие потолки, мостовые краны, широкие пролеты. Снять в аренду такие цеха проблематично.

Увеличить
Офисные помещения при складах и производствах

Занятость офисов, расположенных в промзонах, напрямую зависит от объема предложений помещений производственно-складского назначения. Если последних недостаточно, офисы пустуют. 

Увеличить
Торговые центры активно вошли в нашу жизнь

Предложения по аренде площадей в торговых центрах регулярно появляются в рынке. Одни съезжают, другие занимают освободившиеся места. Инертность такого положения вещей уже никого не удивляет.

Увеличить
Аренда помещений на 1-х этажах

В сложившихся торговых корридорах арендные ставки сильно отличаются от точечных магазинов, расположенных в спальных районах. Арендатор порой часами "фотографирует" трафик для принятия положительного решения.

 

Ссылки по теме

Аренда офисов

Специальный раздел сайта содержащий объявления об аренде офисов в Нижнем Новгороде. Вы можете бесплатно разместить объявление в этом разделе.

Аренда производственного помещения

В этом разделе нашего сайта все объявления, что касаются производств, в том числе и пищевых, которые представляют собой отдельный сектор рынка коммерческой недвижимости.

Торговые центры Нижнего Новгорода

Регулярно мы добавляем информацию об  торговых центрах Нижнего Новгорода. Этот раздел сайта позволяет так же самостоятельно добавить в каталог любую компанию. Это можно сделать после регистации на сайте в личном кабинете.